Fondos Inmobiliarios.
La crisis lo va complicando todo y los fondos inmobiliarios, que eran considerados totalmente seguros por el publico en general que se basaba en la antigua premisa de que un piso nunca baja de precio, están sufriendo serios problemas, sobretodo por la decisión del Banco Santander de bloquear los reembolsos de uno de sus fondos inmobiliarios que ha vuelto a poner de manifiesto la polémica sobre la valoración de los activos de este tipo de fondos de inversión.
Los afectados son un total de 135.351 inversores que, a cierre del pasado mes de enero, eran los participes de los nueve fondos de inversión inmobiliarios que se comercializan en España y que pertenecen a Banco Santander, BBVA, Caja Madrid, Banco Sabadell, Ahorro Corporación, Caja Cataluña e Inverseguros.
Todo comenzó el pasado 12 de diciembre, cuando la gestora Santander Real Estate, del grupo presidido por Emilio Botín, comunicó a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) la decisión de realizar una tasación de carácter extraordinario entre enero y febrero de 2009 “con el fin de adecuar el valor del fondo Santander Banif Inmobiliario a la realidad del mercado”.
La polémica radica en que la rentabilidad de estos fondos proviene del alquiler de sus activos y del incremento de su valor patrimonial. En el cálculo del valor liquidativo intervienen tres factores: las rentas de alquiler, las plusvalías latentes del patrimonio inmobiliario y las derivadas de la liquidez. Siempre se toma en consideración el valor de tasación —las tasaciones suelen ser mensuales— y no el valor de mercado. Y hay más. Cuando se tasa un inmueble de un fondo inmobiliario puro se considera su valor como inmueble a alquiler y no a precios de compraventa.
Esta metodología impedía que las rentabilidades de los fondos inmobiliarios fueran tan explosivas como las de la economía real. Santander Banif Inmobiliario, por ejemplo, acumulaba una rentabilidad anualizada de entre el 6% y el 7% en pleno boom inmobiliario.
El objetivo de la legislación es limitar el riesgo de estos fondos y evitar que, cuando el mercado se desplome, ocurra lo mismo con las rentabilidades y el partícipe no sufra. Pero hecha la ley, hecha la trampa.
Cuando han llegado las vacas flacas, el Santander ha decidido adecuar el valor del fondo a la realidad del mercado —siguiendo los cauces legales correspondientes—, lo que ha tenido como resultado que el mayor fondo inmobiliario español cayera un 4% en enero, con expectativas de un descenso mayor en febrero.
La consecuencia ha sido una oleada de peticiones de reembolsos en la primera de las dos ventanas de liquidez que el fondo tiene al año y que terminaba el 13 de febrero. aunque ha sido ampliada hasta el 27, día anterior al que se calcula el valor liquidativo.
En total, el 80% del patrimonio ha optado por deshacer la posición, por un importe de 2.617 millones de euros que ha desbordado al banco y que, “carente de liquidez”, ha bloqueado los reembolsos durante dos años, hasta que pueda vender los activos del fondo. Entre éstos se encuentran el edificio España en la Plaza de España y el centro comercial Plenilunio, ambos en Madrid.
Como reconoce Sebastián Larraza, socio de Analistas Financieros Internacionales (AFI), la decisión del Santander responde “al rápido deterioro del mercado inmobiliario en España”, aunque ha resultado claramente perjudicial para los inversores.
Sin embargo, las dificultades por las que atraviesa el Santander Banif Inmobiliario no son un caso aislado. A principios de mes, BBVA se vio en un problema similar con su producto BBVA Propiedad y un número creciente de peticiones de reembolso a las que hacer frente. Pero el banco presidido por Francisco González resolvió el problema de una forma distinta.
Ofreció a los partícipes comprar sus participaciones, algo que aceptó el 95% de los inversores y que supuso a la entidad un desembolso de 1.600 millones de euros.
Fuera de España, entre las entidades financieras que también han optado por bloquear temporalmente los reembolsos de sus fondos inmobiliarios figuran Credit Suisse, Morgan Stanley, UBS, y AXA.
Y como matiza Daniel Rubio, uno de los socios fundadores de Capital Strategies, “BBVA compró las participaciones a sus partícipes, mientras que Santander ha entendido que lo correcto era suspender los reembolsos durante un tiempo. Para ello ha tenido que pedir permiso a la CNMV, algo que no es obligatorio en otros países europeos, donde se pueden hacer cancelaciones de liquidez cuando la gestora lo estime oportuno”.
De hecho, los expertos consideran que la regulación es muy limitada en el caso español. Señalan que, aunque en 1998 tuvo lugar un importante desarrollo para la industria nacional, la legislación española es la única que obliga a invertir un 50% de la cartera en vivienda residencial, lo que limita la capacidad de reacción de las gestoras.
“Están en inferioridad de condiciones respecto a otros fondos extranjeros. Si tienes oficinas, el mercado es más transparente, pero si tienes que vender un piso, tienes un gran lío”, apunta Rubio. Aunque “el problema que están teniendo los fondos inmobiliarios no es de solvencia ni de rentabilidad, sino exclusivamente de liquidez”, explica Rubio. No son pocos los que temen un efecto contagio al resto del sector. “El anuncio del Santander va a sentar mal al sector. Habrá un contagio seguro al resto de fondos teniendo en cuenta la amplia difusión de la noticia en los medios de comunicación por la importancia del protagonista”, advierten en Ahorro Corporación, el grupo de servicios financieros de las cajas de ahorro.
De hecho, el goteo de solicitudes de reembolso ya ha comenzado a notarse y desde la firma esperan que vaya a más en las próximas semanas.
No obstante, de la experiencia de otros países puede extraerse una lectura halagüeña. Como recuerda Rubio, de Capital Strategies, en 50 años de industria en Alemania nunca había cerrado ningún fondo hasta 2006. El fondo tuvo que suspender los reembolsos durante tres meses, periodo durante el cual vendió dos inmuebles.
Cuando finalizó el periodo, los partícipes vieron que el fondo no tenía ningún problema. Es más, fue tal el aluvión de peticiones de entrada que tuvieron que cerrar la puerta a nuevos partícipes durante seis meses. El fondo se llamaba KanAm Grund Invest.
Por último, otra consecuencia que puede tener la venta de activos por parte de los fondos inmobiliarios es la realimentación de la espiral bajista de los precios del mercado. “Se trata de edificios muy antiguos y van a conseguir colocarlos, aunque no se descarta que los malvendan por las necesidades de liquidez”, apuntan fuentes del mercado. Hay que tener en cuenta que los inmuebles son activos más ilíquidos que, por ejemplo, unas acciones de Telefónica. Esta iliquidez preocupa sobremanera en un contexto como el actual, con el mercado inmobiliario completamente debilitado.